Правовое регулирование кадастровой деятельности по Федеральному закону 221-ФЗ

Первое, что следует сделать собственнику участка или здания – проверить, внесены ли сведения об объекте в ЕГРН. Это можно сделать через сайт Росреестра или портал «Госуслуги». Отсутствие данных означает потенциальные сложности: запрет на сделки, штрафы, отказ в оформлении ипотеки.

Если объект учёта отсутствует в реестре, потребуется инициировать процедуру постановки. Заказ технического плана у сертифицированного специалиста – обязательный шаг. Не пытайтесь сэкономить, выбирая сомнительных исполнителей. Ошибка в координатах или отсутствие подписи может обернуться отказом в регистрации.

Обратите внимание на сроки: внесение изменений занимает до 7 рабочих дней, но при наличии ошибок или противоречий в документах процесс может затянуться на месяцы. Заранее проверьте соответствие адреса, площади, назначения и формы собственности. Несоответствие – частая причина приостановок.

Особое внимание стоит уделить участкам, образованным до 2001 года. Часто у них нет межевых границ, что создает риск споров с соседями. В таких случаях рекомендуется провести межевание и утвердить границы через уполномоченный орган. Не ждите, пока конфликт перерастет в судебную тяжбу.

Совет для тех, кто планирует стройку: проверьте статус земли. Разрешенное использование должно соответствовать планируемым работам. Нельзя строить дом на участке для сельхозназначения без смены категории. Это неформальность, а юридическое требование с последствиями – вплоть до сноса объекта.

Порядок внесения сведений в ЕГРН и роль кадастрового инженера

Если требуется внести объект в ЕГРН, первым делом нужно обеспечить наличие точного технического плана. Его готовит инженер, имеющий действующий допуск в реестре СРО. Без этого документа Росреестр не примет заявление – проверка будет отклонена уже на этапе автоматизированной валидации XML-файла.

Перед началом работы специалист обязан выехать на участок или в помещение, произвести геодезические измерения, сверить координаты и границы, проверить сведения по правоустанавливающим документам. Ошибки недопустимы – система отслеживает расхождения с публичной кадастровой картой, а повторная подача через МФЦ или Госуслуги может затянуться на месяцы.

Обращение в БТИ здесь не поможет. Только инженер, внесённый в реестр саморегулируемой организации, вправе формировать и подписывать техническую документацию для госучета. Его ЭЦП заверяет данные, и именно она является юридическим подтверждением достоверности сведений, направляемых в Росреестр.

Сведения, которые можно внести: образование объекта, уточнение границ, сведения о частях, сведения о праве, изменения в назначении, снос или прекращение существования. В каждом случае пакет документов будет отличаться. Технический план – базовый, но к нему могут требоваться разрешение на строительство, акты согласования границ, правоустанавливающие бумаги и пр.

Саму подачу осуществляет собственник, доверенное лицо или нотариус. Инженер может участвовать, если выдал доверенность или предусмотрел это в договоре. Вносить правки в готовый план – нельзя. Любые исправления требуют новой съемки и перерасчета.

Если допущены ошибки при подаче – например, в координатах, назначении или площади, – Росреестр направит приостановку. Часто это происходит из-за шаблонных техпланов, сделанных наспех. Хороший инженер всегда проверит XML-файл на ошибки в сервисе Росреестра, прежде чем отправлять клиенту.

Совет: не экономьте на услугах специалиста. Ошибка в координатах может привести к конфликту с соседями, а неверное указание площади – к проблемам с регистрацией прав. Лучше один раз обратиться к опытному исполнителю, чем тратить время на оспаривание отказа через суд или Комиссию при Росреестре.

Основания для отказа в кадастровом учёте и способы их устранения

Если вам отказали в постановке объекта на учёт, начните с проверки всех поданных документов – чаще всего проблема именно в них. Самые распространённые причины – ошибки в межевом плане, несоответствие координат, отсутствие согласования границ с соседями или нестыковки с данными из ЕГРН.

Например, если технический план содержит неточные сведения об объекте (ошибки в этажности, площади, адресе), заявка уходит в отказ. Или, допустим, координаты участка пересекаются с другим – это уже прямой путь к приостановке и дальнейшему отказу. В этом случае потребуется корректировка координат и повторное согласование.

Отказ возможен и по формальным основаниям: если документы подписаны не тем лицом, поданы не в том формате или не приложены обязательные приложения. Тут всё просто – исправляете ошибку, подаёте заново. Без новых госпошлин, кстати, если соблюдены сроки.

Что делать, если пришёл отказ

Для начала – внимательно читаем уведомление об отказе. В нём обязательно указывается причина. Не догадывайтесь, а смотрите конкретную формулировку. Далее – идёте к специалисту, который готовил техплан или межевание, и требуете устранения замечаний. Исправленные материалы подаются через МФЦ или онлайн – через портал Росреестра.

Если отказ по заведомо надуманной причине – подаёте жалобу в Управление Росреестра вашего региона. В крайнем случае – обжалуете в суд. Но до этого лучше доводить только при систематических нарушениях или явной волоките.

Полезно знать

Срок устранения ошибок после приостановки – 3 месяца. Пропустили – подаёте всё с нуля. Но есть нюанс: если документы не изменились, отказ повторится. Поэтому не просто подавайте заново, а реально исправляйте основания отказа.

Для проверки причин отказов и актуальных требований используйте официальный источник: https://rosreestr.gov.ru/. Там же можно отследить статус заявки и получить разъяснения.

Актуальные изменения в законодательстве и их значение для правообладателей

Собственникам стоит немедленно проверить, внесены ли в ЕГРН актуальные сведения об объектах. С 2024 года действует обновлённый порядок уточнения границ участков – теперь при пересечении с ЗОУИТ (зонами с особыми условиями использования) автоматически запускается проверка соответствия. Если несоответствие не устранено – учёт приостанавливают.

Особое внимание – новой норме: при подаче межевого плана через электронную подпись, ошибка в XML-документе теперь считается основанием для отклонения. Раньше регистраторы закрывали глаза на мелкие формальности, но теперь проверка автоматизирована – даже символ в неверной строке может обернуться отказом.

Что изменилось для собственников квартир

Индивидуальные сведения по частям здания (например, балконы или техэтажи) теперь можно уточнять без согласия всех жильцов. Это упростило перепланировки и приватизации. Но! Если дом стоит на неоформленном участке – учёт квартиры может зависнуть на неопределённый срок.

• Появился открытый реестр решений о временном характере строений. Сведения из него влияют на продление аренды земли.
• Ужесточён контроль за фактическим использованием участков. Несоответствие цели использования – основание для аннулирования ранее зарегистрированных прав.

Практические действия для собственников

1. Скачайте выписку из ЕГРН и проверьте, нет ли отметок о несоответствии или наложении границ.
2. Если есть – обратитесь к инженеру за составлением обновлённого межевого или технического плана. Только в актуальном формате.
3. Подайте заявление в Росреестр через госуслуги. Срок исправления – до 5 рабочих дней, но при ручной проверке может занять дольше.

Все актуальные изменения и нормативные документы размещаются на официальном сайте Росреестра: https://rosreestr.gov.ru/.